主管道堵塞，导致马桶频频返水，不仅淹了自家，还渗到楼下邻居家，最终发现是主管道堵塞。在划分责任时，物业认为，业主签了《装修承诺书》，因此这个损失的责任与物业没有关系。那么，《装修承诺书》，是物业的“免责金牌”吗？

2025年，无锡市锡山区一小区业主李某，偶然发现自家卫生间马桶有污水冒出，随即向物业报修，物业上门查看并初步处理后，污水回流进排污口。后李某又发现马桶中有气泡冒出，心中忐忑，便向物业建议疏通主管道。

几日后，李某和爱人刚回到老家不久，就接到物业电话，称其家中再次发生马桶返水事故，造成大量污水漫延并渗透到楼下住户家中，遂连夜赶回家中。在后续维修过程中，李某家中又再次有污水冒出，直至物业最终敲开李某家中的管道检修口，进行彻底维修后，才最终解决了问题。而此时李某夫妇早已心力交瘁，要求物业赔偿此次事故造成的全部损失。

但物业辩称，李某装修完成后，物业方曾要求其出具《承诺书》，其中载明：装修期间因考虑美观问题，对厨房、阳台水管检修口未进行预留，物业在装修期间已告知预留检修口的用途。若后期遇到管道堵塞等相关问题，本人承诺自行开孔解决，如未按承诺履行，将同意物业将其整改，由此造成的一切损失及后果将自行承担。现李某将家中的下水管道检修口封住，导致其无法通过检修口进行维修，耽误维修进度，李某自身也有责任，不应由物业承担全部损失赔偿责任。

双方争执不下，就此次事故造成的财产损失与物业协商无果后，李某诉至法院，要求物业赔偿全部损失。

无锡市锡山法院经审理认为，该案中，业主李某与物业公司存在合法有效的物业服务合同关系。马桶返水虽发生在李某家中，但系因主管道堵塞所致，相应的维护、修缮义务在物业公司。李某发现问题后，两次均及时向物业公司报修，且提醒物业公司应当进行主管道疏通。物业公司在收到报修后，虽已上门维修，但未从根本上解决问题，导致再次返水，损失进一步扩大。

关于李某签署的《承诺书》，法院认为存在3个问题：第一，该承诺书是业主装修完成后物业才出示并提醒其签订的；第二，该承诺仅涉及厨房、阳台水管，并未提及卫生间；第三，物业公司在维修过程中从未要求李某破墙打开检修口，反而是最后一次维修时，李某主动要求物业公司打开检修口维修。因此，该《承诺书》尚不足以证明李某对相应损害的发生存在过错。

最终，法院判定由物业公司承担全部的赔偿责任。根据查明的各项费用具体情况，由物业公司赔偿李某合计七万余元。

案件承办法官表示，根据《民法典》相关规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。纵观该案，事故发生全过程可见，物业公司虽履行了日常的基础维护义务，但对于业主多次报修反馈的问题并未引起足够重视，未能从根本上解决管道堵塞问题，最终导致损失发生。

此外，在业主入住后，物业公司为减轻自身管理责任，要求业主在其事先拟定的《承诺书》上签字，在事故发生后，物业公司又以该《承诺书》作为免责依据提出亦属不妥。物业公司作为小区服务单位，就业主在装修过程中应当注意的事项以及相关禁止性规定，在业主向物业公司报备装修时就应当提出，至迟也须在装修过程予以提醒，而非在业主装修完毕后，要求其签订固定格式的《承诺书》。事实上，该《承诺书》也不足以减轻甚至免除物业公司应当承担的管理责任。

法官表示，物业服务企业作为小区公共设施、公共区域的管理服务主体，应当切实提高服务意识、强化服务能力，主动履行对小区公共管道、公共设施等共有部分的维修、养护、管理义务，这是法定责任，也是合同义务。物业服务企业若疏于履行自身服务职责，不将精力放在提升服务水平上，反而试图通过让业主签订承诺书的方式转嫁自身责任、免除法定管理义务，既违背物业服务的初衷，也不符合法律规定。

同时，也提醒业主在居住和装修过程中，积极配合物业的合理管理工作，发现公共设施问题及时反馈，与物业共同营造安全、舒适、和谐的居住环境。唯有物业切实履职、业主积极配合，才能让小区成为真正的安居之所。

扬子晚报/紫牛新闻记者 张建波

校对 王菲