在常州经开区戚墅堰街道，一片始建于上世纪七八十年代的老工房建筑群，正悄然经历一场治理变革。缺乏门禁、保洁缺失、停车混乱、飞线充电……这些无物业老旧小区的“通病”，曾长期困扰着工房区的居民。随着“戚彩邻里”项目扎实推进，戚街道以工房十一区为试点，推动这个拥有456户居民的老小区，逐步实现从“无人管”到“专业管”、从“硬件换新”到“服务升级”的转变。

老工房的“心病”与民意的“共识”

作为典型的“工改城”区域，戚墅堰街道辖区内像工房十一区这样的无物业开放式小区多达21个。这些建于上世纪七八十年代的小区，因规划标准低、配套设施不完善，普遍陷入“失管”困境。

“改造前，最头疼的就是‘飞线充电’，还有环境卫生问题。光靠社区几名工作人员和志愿者，实在力不从心。”花溪社区副主任张智佳坦言。尽管十一区近年来已完成老旧小区改造，硬件面貌焕然一新，但“谁来管理、如何长效”的问题依然悬而未决，成为基层治理必须破解的考题。

推动物业服务从无到有，挑战重重。“最现实的就是‘收费难’，居民几十年习惯了没有物业或政府托底，现在要付费购买服务，观念转变需要过程。”张智佳说。

面对难点，街道选择了最“笨”也最有效的方法——深入群众，凝聚共识。“那段时间，我们几乎泡在了小区里。”张智佳回忆，“一家家敲门，一遍遍解释，仅居民议事会就开了十几场。”社区工作组对456户居民开展“敲门式”入户调查，有效问卷回收率高达91.89%。过程中，他们特别重视反对意见，“有居民认为停车费偏高，有居民担心空关户不交费不公平，我们都逐一记录，在方案中作出回应和调整。”最终，一套务实且富有弹性的方案出炉，经严谨投票程序后，以高支持率获得通过。广泛的民意共识，为这场治理变革铺平了道路。

“驿站”叩开民心 服务缔造新生活

走进如今的工房十一区，首先映入眼帘的，是由集装箱巧妙构筑、色彩明快的“戚彩驿站”。这个约400平方米的空间由社区和物业共同管理，不仅是居民的办事窗口，也成为整个小区的活力核心与共享客厅。

经过招标，8月1日，江苏腾景物业有限公司正式进驻工房十一区。“进场前，小区停车位严重不足，公共区域无人清扫，楼道杂物堆积，环境卫生是‘老大难’。”公司总经理李青爽对以往状况记忆犹新。物业进驻后迅速开展环境整治，不仅投入人力彻底清理楼道、路面，还首次引入扫地机、高压冲洗车等机械化设备，效率与效果同步提升。

最让居民舒心的是停车难题的缓解。通过物业与街道、社区的协同规划与空间优化，小区机动车位从原有约180个增至235个。“以前下班像‘抢车位’，现在心里踏实多了。”居民周先生说。

戚街道引入物业服务，远不止于提供传统的保安、保洁。“我们以十一区为试点创立‘戚彩邻里’品牌，前期民意调查是基础，让居民参与到预案制定中。”戚墅堰街道综合行政执法和安全监督管理办公室副主任刘利强介绍，“我们紧扣街道老龄化程度高的特点，不仅引入物业，更打造‘戚彩驿站’这一社区服务综合体，嵌入便民、助老等精准服务，目标是让居民住得舒心、安心。”

居民张玉娟对驿站内的“戚彩优选”便民超市赞不绝口。作为社区志愿者，她通过参与巡逻、组织活动积累积分，可直接在超市兑换米、油等生活用品。“物业还承诺，高龄独居或腿脚不便的老人，只需一个电话就能送货上门，这对我们老年人来说太友好了。”

从“一个试点”到“一片未来”

工房十一区的实践成果，正催生一套可复制的治理模式。街道已将“戚彩邻里”经验系统化，形成涵盖民意调查、方案设计、驿站运营、多方协同等方面的标准指引，为后续推广提供清晰路径。

“成功的核心在于建立权责清晰的四方协同机制。”刘利强表示，“街道负责统筹协调，物业专注专业服务，社区深耕居民动员，居民则通过议事平台和监督机制成为治理主体。”这一闭环体系确保各方力量有效整合、持续互动。

为确保服务品质持续提升，一套完善的监督评估机制正在构建。未来将成立由社区党组织、物管会、居民代表组成的物业服务评估小组，定期对物业服务内容、收费标准、财务收支进行评议与公开。同时，即将上线的“戚彩邻里”小程序将实现服务需求线上受理、过程实时跟踪、效果即时评价，以数字化手段赋能精细化监管。

针对各小区不同条件，街道计划采取差异化推广策略。基础较好的小区，重点引入完整“戚彩邻里”模式；条件尚不成熟的，则优先提供多种形式的基础服务，逐步培育居民付费购买服务的意识。

“试点只是起点，我们更关注如何实现可持续发展。”刘利强强调，“下一步街道将在推广中不断完善制度设计，特别是在激发中青年群体参与、拓宽志愿服务形式、引入专业社工力量等方面深入探索。”

通讯员 常景轩 扬子晚报/紫牛新闻记者  郭靖宇

校对 胡妍璐