在南京楼市仍处于低迷中徘徊的2025年12月，吴艳涛站在江宁金茂府的实景园林中，面对逆市走高的销售行情，他语出惊人：“艰难的路，不是谁都有资格走的。”

从数据上看，南京房地产市场在这个冬季遭遇了一波新的调整。金茂南京地区公司总经理吴艳涛告诉记者，“金九银十”过后，市场的观望情绪变得有些浓厚，无论是二手房还是新房，成交量下调幅度超过市场预期。然而，在这样的楼市环境下，金茂旗下项目却异军突起，上演“未开先罄”“未全先满”的热销奇迹——江宁金茂府在实景展示区尚未正式对外开放的情况下，首期房源在48小时内宣告售罄；金茂·樾满云川在全维实景尚未公开时，每周到访客户却超过500组。

吴艳涛正以“破题者”的姿态，带领团队在寒冬中寻找出路，而他的答案只有两个词：极致产品、真诚服务。

01 一场研讨会：破题者的冷静判断

“金九银十”后的南京楼市，呈现出一幅复杂的格局——市场观望情绪浓厚，成交数据不如预期，吴艳涛坦言：“要有破题思路。”

江宁金茂府示范区

面对这种局面，金茂总部在北京召开了为期两天的研讨会，探讨“十五五”期间企业的发展方向，核心结论就是两个关键词：“产品引领，客户至上”，吴艳涛对这个战略方向深表认同。“有些客户自己也不清楚想要什么样的房子，企业只有推出好的产品、好的服务，才能穿越周期，才能收获客户的满意。”

他说，30年前金茂在上海建了“中华第一高楼”金茂大厦，这么多年过去，至今还是金茂人心中的图腾，因此，对产品的敬畏精神一直深刻烙印在金茂人心中。他还反思前些年的行业状况：“在地产界爆发式发展、野蛮增长的过程中，说句实在话，那是一个劣币驱逐良币的时代。”正因为如此，回归本质、做好产品，已经成为金茂在行业调整期的最核心战略。

江宁金茂府示范区

02 一本《乔布斯传》：极致产品的信仰

其实在金茂的内部研讨会召开之前，每位高管都收到了一本《乔布斯传》，从这个细节上不难看出，公司的战略转向就是要做地产界的“苹果”，追求极致的用户体验。

吴艳涛透露，总部在会上要求地区公司的总经理必须成为首席产品官，要着力打造产品引领的文化。“过去，项目示范区做到八九分的水平，就可以对外开放了，而现在必须经过总部严格评审才能公开。”他对记者说，产品标准的提升已经传导到楼盘建设的各个层面，在他看来，无论是刚需盘还是改善盘，本质上都要做到极致。

江宁金茂府样板间

以江宁金茂府为例，这是南京首个“低密度四代宅”金茂府，总户数仅406户，140平方米到220平方米的四房大平层，得房率接近100%。最吸引人的“空中岛屿”设计——最大约22平方米的多功能露台，将传统边角空间转化为观景、晾晒、社交的复合场景，真正实现“有天有地有院子”。正是对产品的极致追求，首开售罄后又加推两幢楼，房价也站稳在“4万/㎡”的高位。

吴艳涛还以今年全南京销售套数冠军“东山金茂晓棠”为例，这个项目全年销售近600套，是他最为自豪的楼盘。总结其成功关键，虽然定位偏刚需，但是绝不降低产品标准，89平方米的房子送双开门冰箱，施工工艺和设计思路也与改善盘同等标准，“总之一句话，莫欺少年穷，你要充分满足客户的实际需求，换来的自然是销售数据的上升。”

江宁金茂府样板间

03 “把客户当做家人”：服务哲学的升华

在采访中，“敬畏客户”是吴艳涛说得最多的一个词。“客户提出的要求，要用同理心去看待，只要从情感上来讲是合理的，都应该满足”，他对记者说，在当下市场环境中，客户还愿意掏几百上千万来买房，在他看来就是对品牌的信任和对美好家园的憧憬。

首先是在小区配套设施上，金茂南京从秦淮金茂府项目开始，做到了南京地产界第一个在交付之前将会所开放给客户使用的项目。吴艳涛介绍说，只要是购买秦淮金茂府的客户，都可以使用会所内的泳池、私宴厅、酒吧等设施，每年还会为每户提供一桌生日私宴，这种创新服务带来了意想不到的效果：每当客户带朋友来售楼处吃饭，自然也就会顺带看看房子，从而形成“老带新”的良性循环，这往往要比销售人员说得口干舌燥更有效果。

金茂樾满云川示范区

吴艳涛总结说，做地产最讲究的是以真心换真心，只有坚持长期主义、理解客户，才能积累起公司的品牌，千万不能清盘了就万事大吉。“以后地产界就是寡头之间的竞争，南京有可能只剩下五六家房企，老百姓买房看中的就是品牌。”

04 案例解码：热销背后的产品逻辑

江宁金茂府“未开先罄”的现象，在吴艳涛看来并非偶然，而是产品力的必然结果，光是从研究到拿地便花了四个月时间。面对这幅优质地块，开发团队原本有两种选择：一是做刚改产品，配置不用太高，300万出头也很有市场；或者坚持做高配置、高溢价的金茂府产品线，不浪费土地资源的稀缺性。

金茂樾满云川示范区

最终，吴艳涛和他的团队选择了后者。

吴艳涛在解释这个决策时表示，他自己是设计出身，在他的职业生涯里，这次在产品的创新方面有三个方面“很大胆”：一是采用了很多新材料、新技术，比如陶板、陶棍的使用，都是爱马仕同款材料；二是在建筑用色上大胆尝试，光是建筑外立面的颜色就有五六种，室内更多；三是在空间营造上创新突破，比如打造了1400平方米的地下下沉庭院，与其他项目的下沉庭院多是为了采光相比，江宁金茂府的下沉庭院被设计成“上下折叠的自然森林”，实现了“见江宁之未见”的效果。

金茂樾满云川样板间

产品创新带来了立竿见影的效果：江宁金茂府今年9月29日取得一幢楼的销售许可，“基本上两天内就转化光了”，10月份趁热打铁加推两幢楼，当月签约金额6.02亿元，成为2025年全南京单月开盘签约最高的项目。

05 2026，最艰难一年与长期主义者的坚守

面对未来，吴艳涛判断市场仍在“底部徘徊”，并预测2026年可能是最艰难的一年，好在“曙光”就在前方，预计明年下半年南京会率先有一波反弹。

“南京是这一轮调整中领跌的城市之一，甚至有人说呈现出‘无脑跌’的特征，市场反转也会在此类城市中出现”。吴艳涛认为，当前市场的低迷主要是恐慌性观望压制了需求，“单盘主义”兴起，即一个板块往往只有一个项目卖得好，其他都在“望天收”。在这样的大环境中，吴艳涛带领金茂南京坚持两大精神：一是杨根思连的“三个不相信”精神，即“不相信有完不成的任务，不相信有克服不了的困难，不相信有战胜不了的敌人”，将每一件事做到极致；二是发挥“撞南墙精神”，面对困难不绕道而行，而是直面挑战，寻求突破。

金茂樾满云川样板间

谈及未来房地产市场的发展趋势，他认为定制化会是追求的方向之一，比如木饰面的颜色可选，深浅由人；以及室内套型两房或是三房或是四房，可以接受客户的定制，这些都可以进行尝试。对于闲置土地和存量资产，金茂南京也在积极探索盘活路径，让市场资源发挥最大的效应。

采访接近尾声，吴艳涛的目光依然坚定。地产行业的黄金时代或许已经过去，但他相信，以真心换真心，坚持长期主义的企业，依然能在调整期中找到自己的位置。

记者手记：

有人曾这样评价金茂的发展：29城81府，并不是简单的数字堆砌，而是靠着领先的产品力和府系的独特魅力，不断虹吸高圈层人士的有力证明。在吴艳涛眼中，这恰是他和他的团队奋进的方向，与业主的双向奔赴，才能抵达对美好生活的无限向往。

扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

校对  潘政