在小区业主不知情的情况下，开发商竟授权小区物业侵占小区业主共有空地，并将其作为经营性停车场，让原本就不富裕的停车位变得更加紧张。近日，徐州市泉山区人民法院对这起案件作出判决，依法维护了业主的共有权益。

小区业主的共有土地成了经营性停车场

“我们车位都不够，他们居然还占我们的空地用作收费停车场！”徐州市泉山区某小区因建设较早，没有配套地下停车场，且临近医院商场，人流量密集，业主停车一直是个麻烦事。

业主们仅能使用道路两侧及北侧一块约800平方米的收费停车场。2021年，新一届业委会发现，该停车场中约500平方米土地竟位于小区规划红线内，依法应属全体业主共有。

经查，该停车场由开发商授权物业公司经营，自2018年起在未经业委会授权的情况下持续收费。

根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。此举严重侵害了全体业主的权益。

土地产权归属引发争议

“这块土地当年分割时没有明确所属，产权不应为全体业主共有，按规划应移交政府。”开发商与物业辩称该地为政府代征代建的“社会公共停车场”，属道路广场用地，并非业主共有。

业主则依据国有土地使用权分割转让许可指出，小区宗地内土地已全部分摊给业主。停车场中处于小区宗地内的土地使用权归全体业主所有，房地产开发公司与物业公司不应占有此块土地。

为查明事实，泉山法院向自然资源和规划部门发函问询。关键证据显示：小区业主已办理分割登记，整个宗地面积全部分摊到户，开发商土地证无剩余。依据《民法典》第三百五十七条，建筑物转让时，其占用范围内的建设用地使用权一并转移。因此，案涉土地使用权属全体业主共有。

法院同时驳回了开发商关于“公共用地”的主张，因其持有的《国有土地使用权证》明确记载土地用途为“住宅用地、商业用地”。

法院判决：返还土地，维护业主共有权益

法院认定，在土地已全部分割转让给业主且未单独设宗登记的情况下，开发商对争议地块不再享有权利。开发商未经业主许可授权物业将其作为收费停车场经营且收益未用于小区管理，构成侵权。

最终，法院支持了业委会的诉求，判令物业与开发商返还北侧停车场中属于小区宗地图范围内、使用权归全体业主的土地。

扬子晚报/紫牛新闻记者 赵天

通讯员 泉法轩

校对 胡妍璐