8月26日晚，新城控股（601155.SH）披露2026年半年报：商业运营总收入71.12亿元，同期合同销售金额约63.57亿元——商业板块半年度收入规模首次超过开发业务。作为新城发源地，对江苏人来说，这份财报的意义或许更具体——截至2026年二季度末，新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场。在江苏，吾悦广场已覆盖全省13个设区市，数量达46座，占比近四分之一。从苏南到苏北，从省会到县城，吾悦广场正在成为江苏人日常生活的一部分。

记者从南京、常州等城市实地走访出发，试图回答：这场转身，它到底做对了什么，又踩中了怎样的时代节拍。

财报背后，看得见的江苏消费流量

9月7日下午两点，记者来到南京建邺吾悦广场。

工作日的商场内，负一层水街主题区依然有三五成群的消费者驻足拍照，几家茶饮店门口排着十来人的队伍。一位带着孩子在儿童游乐区休息的市民告诉记者，她就住在附近，“周末人更多，吃饭基本都要排队。”

南京建邺吾悦广场

建邺吾悦广场是新城控股在南京的旗舰项目之一。公开报道显示，今年春节期间，该商场客流量同比增长9.5%，销售额同比增长9.33%。一位商场工作人员向记者介绍，今年以来商场持续调整品牌组合，“最近新进了几个首店品牌，客流有明显带动。”

吾悦广场的整体运营数据在半年报中也有体现：上半年，吾悦广场总客流达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售）。庞大的客流与销售数字，有相当一部分来自江苏各地的消费释放。

常州武进吾悦广场

作为新城控股的发源地，常州的吾悦广场布局十分密集。今年春节假期，钟楼区商务局监测数据显示，钟楼吾悦广场9天销售额达到2320万元，同比上涨10.5%；武进区商务局监测数据显示，武进吾悦仅餐饮板块销售额就突破1600万元，节假日饭点排队成为常态。

在苏北县域，商业消费的潜力不断被激活。淮安市涟水县布局涟水吾悦、滨河吾悦两座综合体，元旦假期，涟水吾悦单日客流超15万人次、销售额550万元；滨河吾悦客流突破17万人次，销售额超600万元，单日合计销售额突破千万元。今年7月，阜宁正式签约落地吾悦广场，这也是盐城第六座吾悦，作为盐城规划体量最大的县域吾悦综合体，项目落地消息在本地社交平台引发热议，有当地居民留言，期盼大型商业补齐县城消费短板。

商业“扛旗”，双轮驱动战略定位清晰。

商业收入的超越，不只是规模上的此消彼长，更体现在利润贡献上。

8月28日上午，新城控股举行了2026年半年度业绩说明会。董事长王晓松表示，公司坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动，在商业运营层面，经营业绩稳步提升，公司2026上半年商业运营总收入71.12亿元，商管毛利占比约80%，是稳定且持续提升的利润与现金流支柱；开发业务层面，公司坚持“降杠杆、去库存、保交付、守价值”，守价控量，持续压降运营端杠杆。

在行业整体仍处于调整周期的大环境下，能够打磨出这样一套稳定贡献利润的商业资产底盘，是多年持续投入沉淀下来的结果。“双轮驱动”的定位也意味着，商业板块形成有力支撑的同时，存量住宅的交付、去化任务依然不可松懈，两大业务需要协同向前。

常州天宁吾悦广场

商业运营的基本盘也足够稳固。新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达181座，开业面积1675.31万平方米。出租率稳定在98.35%的高位，较2025年末提升0.46个百分点。放在实体商业大环境下看，能够长期维持较高出租率，本身也侧面印证吾悦广场这套招商运营体系具备较强的适配能力。

在业绩说明会上，相关负责人向投资者表示，2026年是吾悦广场由规模驱动转向运营驱动的换挡年，企业不再盲目追求新项目数量扩张，执行“质在价先”策略，部分项目适度让渡短期租金，优先完成品牌汰换、场内空间调改，追求商户销售与项目长期坪效，而不是冲高短期租金数据。

未来，新城控股在商业板块的增长主要聚焦三个方向：释放存量商场调改带来的坪效红利；优先把商户销售底盘做大，再稳步带动租金上行；优化租金计收模式，推行固租、扣点二者取高的收益模式，从空间运营向经营主体转变。

后开发时代的安全垫

商业板块的壮大，并未让新城控股放松对财务安全的把控，债务履约与房屋交付，仍是企业经营的底线。

半年报披露，上半年新城控股如期兑付境内外公开市场债券合计36.43亿元，其中二季度兑付20.14亿元，持续保持公开市场债务零违约记录。住宅业务坚持存量项目交付，上半年累计交付超1万套物业；全口径回款75.30亿元，回款率118.45%，形成 “交付带动回款，回款增厚现金流”的业务闭环。需要客观区分：公开市场债券只是企业债务构成一部分，开发板块历史形成的工程应付款、合作类款项处置，仍然是需要持续化解的现实课题。

融资层面，年内多项资本动作落地：2月完成3.55亿美元优先担保票据发行；6月完成全国首单消费类机构间REITs 扩募，扩募规模21.46亿元；7月发行7.5亿元中期票据，获得2.45倍超额认购；标普也将公司评级展望由“负面”上调至“稳定”。境内债、美元债、资产证券化工具协同发力。

这背后得益于商业运营提供的现金流支撑。新城控股商业持续性经营收入为当期利息支出的4倍——仅靠商业运营收租，就足以覆盖全部债务利息，这种“自我造血”能力构成了新城控股的安全底线。在民营房企普遍承压的阶段，能够构筑起这样一层现金流缓冲，是一份来之不易的经营成果，但也要看到，覆盖利息并不等同于全部债务压力得到彻底化解。

多家券商也在半年报后给出了积极评价。有券商预计2026—2028年归母净利润分别为11.2、16.1、24.3亿元，维持“买入”评级。另有研报指出，商业现金流日益成为业绩压舱石，估值有望从开发属性向运营属性重估。

依托已经沉淀的整套商业招商、运营管理能力，新城建管轻资产业务继续向外拓展。上半年新签代建规划建筑面积553万平方米，累计管理项目179个，总管理建面超3200万平方米，其中包含77座商业综合体项目。业务不止工程建设管理，同时输出吾悦整套商户资源、商业运营体系。

业绩说明会上，新城控股也明确，公司将持续推进资管转型，一方面打磨吾悦广场存量运营质量，另一方面大力发展新城建管业务，同时稳步推进公募REITs相关工作，持续优化资本结构。

苏州高铁吾悦广场

告别高周转的开发模式，迈向开发与运营并行的新阶段，对于新城控股而言，半年报记录的只是途中一站。商业带来稳定现金流，构筑起后开发时代的安全垫，但真正的考验还在往后的每一个经营周期：商场能不能持续留住客流商户，存量开发风险有序化解，资产盘活通道能否真正跑通。这场转型，没有现成答案，需要在市场实践中一步步作答。