房子要留给儿子，舍不得给老保姆，又要给老保姆住，那么怎么办？就约定“居住权”吧。《民法典》为此专门新增第十四章居住权制度。事实上，是否规定居住权制度，是民法典制定过程中重大争议之一。

【法律原文】

《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

【立法小故事】

《民法典》第二编物权编在第三分编“用益物权”增加专门一章，即“第十四章居住权”。

所谓居住权，是指居住权人有权按照合同或者遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足自己生活居住的需要。

是否规定居住权制度，是民法典制定过程中重大争议之一。

早在约20年前物权法立法过程中，即对此产生争议。物权法草案前四稿是有居住权这一章的，后来因为某著名民法专家等强烈反对，又被删去了。当时，我们对居住权并无研究。那次学术活动不久以后在江苏无锡，全国人大常委会法工委举办了中德物权法国际研讨会，其中请德国物权法专家介绍的一个问题，就是德国有没有居住权，如果有社会效果如何？几位德国专家在会上介绍，他们不仅有居住权，而且还有长期居住权和短期居住权两种，他们认为这是必要的民事制度，实施的社会效果是好的。但是，开这个会的时候，居住权这一章已经从物权法草案里删掉了，而且此后直至物权法通过，居住权这一章也没能“起死回生”。当年，居住权最后被删去，理由主要是“居住权适用面很窄”。故在此轮民法典立法中，有关著名民法专家以“适用面窄”“实例极少”为由，坚持反对“居住权”进民法典。但是，民法典制定过程中并未受这种观点影响，这一章自民法典草案征求意见稿始直至通过，自始至终存在，且经过修改不断完善。沈春耀主任2018年8月27日在全国人大常委会上关于《<民法典各分编（草案）>的说明》中提出：要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，故在草案在用益物权部分增加第十四章章，专门规定居住权。

【解读】

以“适用面窄”“实例极少” 而不予立法，是“立法的傲慢”。我们认为，立法应当全面考虑所有人群，无论是强势的，还是弱势的。

根据民法典规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，并应当向登记机构申请居住权登记，二者缺一视为未设立。居住权以无偿为一般、以有偿为例外，即当事人另有约定的可以除外，例如当事人可以约定由居住权人负责维护、修缮房屋或者承担照料宠物等其他义务。设立居住权的住宅以不得出租为一般、以允许出租为例外，即除当事人约定可以出租的以外，居住权人不得出租。例如产权人将其房子给老保姆居住，他和老保姆约定或者以遗嘱设定，老保姆可以出租部分房屋作为生活来源，老保姆则不仅享有居住权而且可以依约定或遗嘱出租，反之，如果没有明确约定或者遗嘱未设定可以出租，居住权人则只有居住使用的权利而没有出租的权利。居住权不得转让、继承。我们向国家立法机关建议，明确规定居住权不得转让、继承，否则，就无异于所有权，就无异于所有权人及其继承人等永远无法享有所有权。居住权可以约定期限。期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭。民事主体可以以遗嘱方式设立居住权。这些立法建议受到国家立法机关采纳。

事实上，社会对居住权需求量并不少。尤其居住权制度有利于解决一些经济不富裕、没有住房人群的居住问题，有利于多渠道保障民事主体安居，也有利于促进民事主体互相帮助、互相关心，有利于诚实信用，促进社会和谐进步。

居住权制度，还有利于实现、保障“以房养老”。社会现实中常见这种情况：老年人居住着价值数百万甚至上千万的住房，但是养老金拮据、生活“贫困”的情况，如果出售价值高的原住房而购买价值低的新住房，老年人往往又因年老体衰经不起这番“换房折腾”。根据民法典新设的居住权制度，老人此后就可以和社会养老机构或者其他民事主体约定，将其住房出售给社会养老机构或者其他民事主体，同时与买受人约定其对该出售的住房终身享有居住权的合同并依法登记居住权，即既可获得售房价款，保障终身优越的生活、养老条件，又同时保障了终身稳定可靠的安居自己原住房的权利。

校对 盛媛媛