服务不满意、房屋未入住……这些情况下能拒交物业费吗？

2023-03-25 11:19:33

近年来

业主与物业公司之间

因为物业费产生纠纷的情况不在少数

部分业主由于对物业服务不满意

或房屋空置未入住等问题

而拒交物业费

也有部分业主因为没交物业费

遭遇停水停电、门禁卡失效

甚至车辆被限制进入地下车库等情况

那么

对物业公司服务不满意

能否拒交物业费？

房子没入住

是否要交物业费？

没交物业费

物业停水停电是否合法？

针对网友们

关于物业费方面的一些困扰

今天法报君就和大家聊聊

关于物业费的那点事儿

一起来看《法治日报》律师专家库成员

北京海润天睿律师事务所包华律师

带来的专业解读

1. 对物业公司服务不满意，能否拒交物业费？

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。

物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。但是，如果物业服务存在违反法律法规、不符合合同约定的，物业服务企业承担违法、违约责任；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。

2. 房屋空置未入住，物业费能少交或不交吗？

根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

简单来说，业主房屋不得以空置、未接受或不需要接受相关物业服务为由拒缴物业费，并且业主需要按时足额缴纳物业费。逾期仍不支付的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。但空置房屋的物业费减免政策，法律中暂未有明确规定，部分地区出台过相关地方性法规对空置房屋的物业费缴纳标准予以规定的，可以参照执行。如果物业合同中明确约定空置房屋物业费可打折交纳，业主可以按照约定折扣交纳，如果没有，则业主无法要求物业公司对物业费予以打折。

3. 业主因质量问题而未收房，能否主张不交物业费？

根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

如房屋出现渗水、漏水等质量问题，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以直接起诉开发商，要求其承担保修责任。若确定房屋质量有问题，业主有权不收房，相应期限的物业费也将不发生。物业公司如果对购买人拒缴前期物业费理由不予以认可，也可以通过民事诉讼予以追偿，购买人则要对房屋质量瑕疵情况予以充分举证。

4. 没交物业费，物业公司停水停电是否合法？

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

生活中，业主因对物业服务不满拒绝支付物业费的现象大量存在。部分物业服务人在业主欠费时采用停水停电等措施督促业主交费，这种做法完全没有法律依据，严重损害了业主的合法权益。水、电、气、热等资源的供应属于公共服务的提供，物业服务人并非公共服务提供者。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。

5. 买了二手房，原业主欠缴的物业费该我付吗？

根据《物业服务收费管理办法》第十五条第三款规定，物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

合同具有相对性，前业主与物业公司之间的物业服务合同并不能约束新业主，如前业主与新业主未特别约定其结欠的物业费由新业主支付的情况下，新业主没有义务支付该部分物业费用。新业主在购房后与物业公司建立新的服务合同关系，其应只对入住后的物业费用承担缴纳义务。

二手房交易中，购房者在签订合同时，可与出卖方明确物业欠费的责任与承担，要求其结清欠费并提供相应凭证，或者支付房款时留出部分尾款作为物业交割保证金，以免后续产生不必要的麻烦。

当前

物业公司与业主之间的法律纠纷

起因虽各有不同

但细究后发现

多数皆因物业公司服务不到位所致

但业主因此而不按时交纳物业费

会造成物业服务标准再次降低

故业主不交纳物业费