房企融资稳了!金融监管“三箭齐发” 支持优质民营房企渡过低谷
2022-11-22 18:25:12

房地产市场再度迎来融资的利好消息。11月21日,证监会主席易会满在2022年金融街论坛上表示,当前,要密切关注房地产行业面临的困难挑战,支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

有业内人士认为,此次表态或意味着支持房企融资的“第三支箭”政策即将出炉。近期雅居乐、碧桂园两家房企在港披露配股计划,被部分市场人士解读为“第三支箭”在境内市场落地的先兆。

早在2018年,针对部分民营企业遇到的融资困难问题,经国务院批准,央行会同有关部门,从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓展融资,解决民营企业融资难题。近期,央行已加力信贷及债券两支箭,为民营房企疏通融资渠道。

“对与当前房企纾困而言,适时引入第三支箭十分必要。”有业内人士预计,第三支箭将与信贷和债券两支箭形成了支持房企融资的三个渠道,前两支箭的稳步推进与显著成效将为第三支箭快速落地的推进器,这三支箭支持力度递进、支持面互补,“三箭齐发”将促进民营房企融资加快恢复,支持房企健康发展。

疏通房企融资渠道成关键 信贷、债券“两支箭”持续发力

今年以来,房地产市场迎来了政策密集期。尤其是进入11月份,央行扩大民营企业债券融资支持工具(简称“第二支箭”),牵头发布房地产“金融16条”,近期还联合银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会,要求稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款合理需求,支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

“房地产纾困的问题根源在于融资不畅,因此为优质房企疏通融资渠道是关键。”植信研究院首席经济学家连平表示,而当前已推出的政策组合拳效果正在显现。

“第一支箭”是支持房企信贷融资。央行对商业银行的宏观审慎评估(MPA)中阶段性新增专项指标,鼓励金融机构增加民营企业信贷投放,并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。

就资金成本而言,今年央行层多次下调贷款市场报价利率(LPR),相较于去年末,1年期LPR利率已调降15个基点,而5年期以上LPR利率已调降35个基点。另有数据显示,截至9月末,民营企业贷款余额59.7万亿元,同比增长12.4%。

作为房企融资的主要战场,债券市场的支持力度亦不断加码。在央行扩容“第二支箭”之后两天,交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行,中债信用增进公司同步受理企业增信业务意向。中债信用增进公司表示,将继续加大对民营房地产企业发债的支持力度。目前,正在推进10余家房地产企业的增信发债,涉及金额约200亿元。

上海金融与发展实验室主任曾刚认为,这一轮民营企业融资的困难主要体现在民营的房地产企业中,“第二支箭”将主要是满足民营房地产企业合理的融资需求,保持其融资渠道的畅通,助力其平稳运行和风险化解。

适时引入“第三支箭” 并购融资、含房占比成关注重点

“解决房企融资问题不能仅依靠贷款、债券方式,还要充分利用资本市场。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示,通过股权融资的方式能够在一定程度上分散风险,缓解集中压力,同时股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措,因此“第三支箭”在支持房企稳健发展过程中将发挥较大的积极作用,是稳妥且必要的完善工具。

实际上,市场此前对适时引入“第三支箭”已有预期。而从此次监管层表态来看,市场预计“第三支箭”或即将落地。

“第三支箭”为民营企业股权融资支持工具,由人民银行提供引导资金,带动金融机构、社会资本共同参与,按照市场化、法治化原则,为出现资金困难的民营企业提供阶段性的股权融资支持。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示,利用资本市场、通过股权融资来解决房地产开发商和服务商融资需求,有利于分散风险,无疑是更为稳妥之策。

董登新认为,资本市场可以为房地产企业提供并购融资的平台,通过股权置换等方式,可以帮助濒临破产、希望退出的民营房地产企业进行并购重组,以此提高房地产市场的抗风险能力,推进房地产行业整合加速。

“目前中国房地产市场确实需要洗牌,部分经营不善的房企需要自然淘汰、退出市场,而对于经营有方的房企应该鼓励支持它们通过并购重组做大做强,这样有利于房地产市场更好地新陈代谢、健康发展。”董登新还指出,未来支持民营房企融资应该是贷款、债券、股权“三箭齐发”促进民营房企融资恢复,支持房企健康发展。

此次监管层还提及,将支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。招联金融首席研究员董希淼告诉新京报贝壳财经记者,当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低,仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股(IPO),未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。

此外,董希淼预计,贷款、债券、股权这“三支箭”将呈现出相互促进的作用。“前两支箭”的稳步推进与显著成效将为“第三支箭”快速落地的推进器,而“三支箭”的支持力度有所递进,与前两支箭形成互补,有助于市场信心的快速恢复。

政策组合拳效果持续显现  “稳楼市”需持续发力销售端

金融监管层对于“稳楼市”的政策不仅局限于疏通房企融资渠道,还在于“保交楼”、促进楼市销售端增长等方面。今年下半年以来,保交楼专项贷款政策出炉,同时因城施策的房贷政策调整亦持续发力。

9月29日,央行出台的政策是针对 2022 年 6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。 2022年10月1日起,人民银行下调了首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%,同步支持居民刚性住房需求。

而在随着监管政策密集出台和效果显现,市场信心已有所恢复。根据中指院监测的房地产行业整体融资动向,10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元,同比上升16.4%,融资规模年内首现正增长。从融资结构来看,10月信用债规模占比57.4%,海外债占比0%,信托占比4.9%,ABS融资占比37.7%。

不过,市场预计,未来针对房地产市场的政策力度仍将持续加大。

光大证券金融行业首席分析师王一峰表示,在房地产从高杠杆、资金池模式过渡到提升自身造血能力、良性循环的背景下,能够根治房地产市场风险的落脚点还是在于需求侧,销售恢复才是最根本抓手。他预计,涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台,以日前北京通州两地取消“双限”为代表,不排除一线城市房地产调控政策也有放松空间。

东方金诚首席宏观分析师王青亦认为,当前而言,推动房地产市场尽快实现软着陆的重点在需求侧,其中下调居民房贷利率是关键,其他适度放松限购、放宽住房公积金贷款条件、减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

王青预计,在前期银行存款利率较大幅度下行背景下,5年期以上LPR利率仍存在一定下调空间。若各项政策调整到位,2023年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头,即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。

新京报贝壳财经记者 姜樊

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