“新开工改造城镇老旧小区3.９万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”，李克强总理在今年政府工作报告中提到的这句话，给许多生活在老旧小区的居民送去期待。

老旧小区改造，这件造福百姓、促进城市持续更新的好事如何办好办实？“北京西路瞭望”（微信号：xhrbbjxllw）邀请江苏省城市规划设计研究院研究中心 主任规划师、研究员级城市规划师汤蕾，与您分享她多年从事老旧小区改造的心得体会。

斑驳脱落的外墙焕然一新，杂乱的空地变成绿树成荫的花园、臭味扑鼻的河沟悄然成为碧绿清澈的亲水步道……老旧小区改造如同魔术师的双手，为城市洗去尘土，重新焕发生命活力。

城市是一个有机生长、新陈代谢的生命体，城市更新是激发城市活力、促进城市有机生长的重要方式。当前，中国的城市发展正从“大拆大建”的外延式扩张发展，转向内涵“有机更新”阶段。作为新型城镇化试点省份，江苏开展一系列城乡建设专项行动，从满足居民最基本的需求着手，逐层推进，从碎片化解决城市问题到推动城市系统治理，推动城乡建设高质量发展走在前列。

作为省政府十项民生实事之一，老旧小区改造升级在江苏不断推进。老旧小区改造，倡导适应性、渐进性改造，保留健康运转的本体,只改造质量欠佳部分，进行“微创手术”。通过微改造这种“绣花”功夫，突出地方特色，注重文明传承、文化延续，在人居环境改善的同时，为城市留下记忆，让人们记住乡愁。

01  这几个问题要注意

多来来，在老旧小区基础设施完善、公共服务配套等方面，很多城市不断增加投入，居民的满意度不断提升，但仍存在一些问题亟待改进。

重单个项目，缺乏统筹协同。小区出新、街巷整治、水环境治理、管杆线改造等等，每个项目都投入很大资金，但由于多主体建设，缺乏资金和项目统筹，导致时序错位、边界模糊等问题，造成马路反复开挖。

重项目建设，缺乏常态管养。城市基础设施的更新和提升，不仅在于一次性的工程投入，更重要的需要专业化、常态化的管养，才能保障设施持续发挥作用。老旧小区改造，需要分阶段、分层级进行，改造后的维护同样重要，是一个长期的治理过程。

重硬件建设，缺乏活力提升。不少地方老旧小区改造，更多重视看得见的小区、街区的硬件建设，而在看不见的软件层面，如社区、街区文化建设、活动安排等方面重视不够，使得街区提升缺乏精神层面的支撑，难以形成居民对街区的归属感和认同感。

02 江苏这些做法很出彩

针对老旧小区改造普遍存在的问题，江苏各地进行多种维度的探索和实践。

1. 组建联盟，共建宜居街区

将闲置的办公楼变身为社区艺术馆、废弃的堆场变身为口袋公园、封闭的运动场变身为分时共享的开放场所……城市更新过程中，老旧小区有很多公共资源被忽视，对它们的活化利用，需要听取多方意见，依托多方力量，采用微改造的方式，使其重新焕发活力，为社区居民共享。

老旧小区改什么、改成什么样、怎么改，不再是一方说了算，大家商量着办，一起出钱出力出思路。除了政府和企业外，广泛调动社会资源，吸引高校、研究机构、社会组织等参与。动员社会资源参与老旧小区改造，各地探索出很多新机制，如自下而上议题形成机制、以奖代补激励机制、社会组织备案制度等。

在南京市鼓楼区阅江楼宜居街区建设过程中，下关街道与东南大学、长航油运公司、七二四所等7家共建单位签订“宜居街区共建联盟章程”，聘请东南大学专家和社区居民为“社区规划师”。同时，成立“阅江楼宜居街区创建工作坊”，动员和整合居民、驻区单位、社会组织等各类主体，形成共建、共享、共治和共赢的共同体。联盟的成立，增进不同主体间的交流，增强街区居民的凝聚力和认同感。

2.多听老人心声，多做适老化改造

老旧小区中，人口老龄化现象比较突出。老年群体有特殊的生活需求，出行不便、活动困难等问题突出。有些多层住宅，虽楼层不高，可对于老人来说，却成为难以克服的高度，他们出行因此受到影响。在老旧小区改造中，需要更多倾听老人的心声，从老人的需要出发，给予他们更多关怀。

姚坊门金尧山庄加装电梯

南京市栖霞区姚坊门街道以“居住宜老、设施为老、活动便老、服务助老、和谐敬老”为原则，将金尧山庄小区打造成江苏省首家“七个助老”项目。项目内容包括：兼顾各层居民的合理诉求，增设电梯；楼道增加安全扶手，给老人蹲、坐、起助力；对路面进行无障碍化改造，消除门槛、断层，保障老年人出行安全；安装感应夜灯，防止老年人在夜间摔伤；增设“一键呼叫”设备，让老人在第一时间得到帮助；配置养老服务用房，为老年人提供用餐、交流、活动的场所。

3.打通生命通道，保障住区安全

老旧小区建设年代久远，设施老化、管理混乱，楼道内堆放杂物、电瓶车违规充电、消防车通道不畅，造成很多消防隐患。打通生命通道、保障住区安全，应成为老旧小区改造的重要内容。江苏各地老旧小区改造，一个很重要的成果是，疏通消防通道、建设应急避难场所，设置独立电动车集中停放、充电点，以更好地保证居民生命安全。

宁海路街道天津新村社区灾害风险图

南京市鼓楼区宁海路街道在老旧小区改造中结合小区道路系统，完善消防车道规划设计，疏通避难救灾通道。通过整治疏散通道，移除障碍物，整理归并管线，保障生命通道畅通。同时，利用小区周边公园、广场 、绿地等场所，设置紧急避难场所与固定避难场所。

4.推进“网格+”，提升服务水平

城市更新不是一蹴而就，而是一个长期的新陈代谢过程。老旧小区改造不仅需要关注改造本身，更要关注后期的维护和管理，使投入的改造成本能够实现最大化的社会效益。

聚焦“网格全覆盖、资源共分享、治理无盲区、服务零距离”目标，扬州市邗江区双桥街道康乐社区推行“五治融合”网格化社会治理模式。健全“社区党委—网格党支部—楼栋党小组—红盟中心户—楼栋长—单元长”六级组织体系，推进“网格+”基层党建、街巷整治、社会治安、环境保护、法律服务、矛盾调处、便民服务、社区自治。社区明确网格管理 “责任田”，倒逼网格长深入小区每一栋漏、走进每一户，深入了解居民诉求,确保问题发现在早、预防在先、解决在小，以最大限度减少治理成本，提升为民服务水平。

03 大数据给居民需求画准像

坚持“以人民为中心”的发展思想，满足群众日益增长的美好生活需要，老旧小区改造首先要摸准居民的各类需求。这方面，大数据作用大。今年初，我们对南京市栖霞区尧化街道姚坊门居民进行网络调查，并运用大数据实时追踪分析他们的各类需求，发现他们对公共服务的需求正呈现新的变化，更需要以下几方面服务：

1.“小而精”的基本公共服务

社区最需配置的便民商业设施

社区最需配置的便民商业设施主要为菜市场、药店、便利店、理发店、银行，选择菜市场的占86.36%。最需要的社区户外场地和设施，是健身器材与步道、儿童游乐场所、公共厕所，公共厕所需求达52%。

2.“5-10分钟”步行生活圈

社区级公共服务设施，居民们大多希望最长5-10分钟能走到。美丽宜居城市建设倡导绿色出行，而只有生活圈的服务半径满足5-10分钟到达时，居民才会选择步行、自行车的出行方式，减少小汽车出行。在突发公共安全事件的情况下，居民步行到达公共服务设施的需求，尤其迫切。

3.物业管理“不可或缺”

越来越多的居民认为在应对突发公共卫生事件时，发挥重要作用的部门为物业管理公司、社区居委会和街道办事处。居民对物业管理的认知逐步提升，物管不再是可有可无的服务，而是业主财产、人生安全的重要保障，是维护小区生活环境、提升业主生活品质的重要保证。

04  宜居城市建设的“前浪”

老旧小区改造是江苏省宜居城市建设的前浪，是宜居城市建设分步推进的重要基础。去年，江苏启动既有住区和老旧小区系统宜居化改造试点，实施宜居城市建设。计划从今年起，3年建成一批可示范可推广的宜居住区、宜居街区项目，力争到2035年，全省城市基本达到宜居标准，基本消除“城市病”问题。建设宜居城市，江苏紧扣以下三方面。

首先，满足宜居住区基本层面的需求。在保障住区安全的前提下，让居民真正体会生活的幸福和温暖。安全既包括硬件层面的安全，如房屋安全、设施安全、消防安全等，也包括出入安全等管理层面的安全。

满足居民5-10分钟生活圈的社区服务设施需求，包括快递柜的位置摆放、老年人助餐点、老年人医疗和保健服务、健身游乐场地等，强调精细化管理和共同缔造。

对无物业管理的零散住宅区，通过引进大小物业等多种方式，争取实现宜居住区的物业管理全覆盖。

南京市鼓楼区宁海路街道在宜居街区南片区设置道闸，将零散小区整合成片，引进物业公司进行统一管理。

其次，满足宜居住区提升层面的需求。根据每个住区自身的特点、居民的诉求，有选择地满足居民提升层面的需求。

主要包括：适老化改造、资源高效利用、智能化建设、管理高效创新、特色风貌塑造、加装电梯、公共景观改造、垃圾分类社会化等。南京市栖霞区姚坊门宜居街区内的金尧山庄，推进适老化改造，新增养老服务用房、室外老年人活动场地、无障碍通道、助老扶手，并加装一部电梯。

最后，满足宜居街区拓展层面的需求。铺展美丽舒适的街道、提供方便可达的设施，是宜居街区建设的重点工作。要运用更加多元、精细的手段，营造高品质街区环境。托底街区安全保障，优化安防监管体系，落实道路稳静化。提升生活服务功能，优化社区便民服务设施，营造更积极的街区空间。塑造全龄友好街区，推动适老化公共空间改造、儿童友好空间建设、无障碍设施建设与维护。注意挖掘街区传统历史，延续街区特色文化。

下关街道阅江楼宜居街区特色院落

南京鼓楼区下关街道阅江楼美丽宜居街区实行“一院一品”建设策略，选择24个可实施院落，每6个院落为一个主题，种植不同果树，待收获季节组织社区活动。

下关街道阅江楼特色院落改造前后对比

05  微改造他山之石

1.广州最美老街，保留每一条街巷

作为广州第一个旧城微改造项目，永庆坊位于当地西关老城的心脏地带，因整齐延续的骑楼街、丰富多样的文物古迹、完好保存的旧城生活风貌而被称为“广州最美老街”，是中国旧城发展的综合样本。这里保留每一条街巷；保持每条街巷两边的建筑檐口高度不变；保留并修缮所有具有历史风貌价值的建筑外立面，包括立面装饰等；保留结构完好而风貌杂乱的建筑，新建建筑和周边建筑也与之协调，以保持整个街区的整体延续感。

2.用绿色消融隔离，宁波全面拆墙透绿

作为社区、单位隔离外界的传统手段，封闭式围墙造成街区边界的隔离，降低街道空间的美观。宁波为贯彻落实浙江省“大花园建设”要求，于2018年开始全面启动拆墙透绿。这样做，用绿色消融边界隔离、美化街区，推进单位绿地拆墙透绿，满足公共空间功能性需求，把院内绿色空间向社会开放、与市民共享。

3.厦门“最美渔村”，多方参与求“共美”

厦门曾厝垵作为“中国最美渔村”，坐拥丰富的自然景观、历史人文、交通区位等资源，但混乱的主体关系和粗放的管理模式，一度导致这里过度商业化、环境脏乱差、特色丧失。曾厝垵社区以《美丽厦门战略规划》为引领，以空间环境为载体，以社区为单元，以群众参与为核心，以项目活动为载体，在政府主导下，多元主体共谋、共建、共管、共评、共享。

城市的核心是人，为了人、服务人、造福人，是城市建设的初衷与归宿。老旧小区改造需要决策者、管理者、建设者、市民共同参与，实现共建共治共享。一处处“微改造”正在唤醒更多的城市记忆，让人们拥有成色更足的幸福感、获得感、安全感。

（作者汤蕾，江苏省城市规划设计研究院研究中心主任规划师、研究员级城市规划师，哈佛大学访问学者。长期从事老旧小区改造设计与研究）